近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集压在玻璃窗边c，在窗户边c材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs压在玻璃窗边c，在窗户边c基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(ji压在玻璃窗边c，在窗户边cā)准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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