近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话红。其中，特许经营权类资产的分夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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