5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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