OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么(zhe)手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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