导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。<送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由/p>

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zh送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由ù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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