近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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