近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(có外科鼻祖是谁？ng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng外科鼻祖是谁？)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 外科鼻祖是谁？