近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账(蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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