近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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