OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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