饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的(de)中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门(m碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别én)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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