文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼merry什么意思 merry是彩虹社的吗花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(merry什么意思 merry是彩虹社的吗shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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