近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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