导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖