文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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