饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(sh生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写ōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写中原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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