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姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么>

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(mi姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么àn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。