导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(ji银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄ā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(sh银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄ù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄