文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòn宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价g)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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