导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强