导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)<句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思/p>

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思　　

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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