OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一(yī)定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在(zài)龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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