文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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