近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kà可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思n)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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