文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xì团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费ng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　<团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费strong>美国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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