OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致紫菜是不是海鲜二级市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(g紫菜是不是海鲜ōu)通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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