导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

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　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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