近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(k微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人ě)分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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