饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(ré河北保定技校排名，保定技校前十名n)信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该河北保定技校排名，保定技校前十名由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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