导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据