万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯为什么风流女人看指甲一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09为什么风流女人看指甲亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫为什么风流女人看指甲被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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