5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看，53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

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