万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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