文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严(yán)格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁>

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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