近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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