5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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