导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wà路由器有使用年限吗i)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì路由器有使用年限吗)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大路由器有使用年限吗。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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