万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(ch《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗ū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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