文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xiàcos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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