文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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