近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容REITs丰富了(le)机(jī)构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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