文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％酒红色是哪几个颜色调出来的，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(p酒红色是哪几个颜色调出来的íng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎ酒红色是哪几个颜色调出来的o)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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