文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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