近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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