饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面)服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xi1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面á)疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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