饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理)易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收(s断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理hōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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