5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(r偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧ì)连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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