三公里是多少米，三公里是多少米

　　OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度三公里是多少米，三公里是多少米扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正好发生三公里是多少米，三公里是多少米在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本(běn)平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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