5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份g>行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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