5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年三公分是多少厘米 三公分是多少毫米底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)三公分是多少厘米 三公分是多少毫米造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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